Tahun 2018 sejak saya mulai belajar dan berinvestasi di pasar modal, saya belum ada ketertarikan untuk membeli saham sektor properti. Hal itu disebebkan oleh acuan saya yang masih sangat general tentang perusahaan, sehingga saya berkeras diri mengacu pada PBV<1, PER<15x, dan ROE>15%.
Dalam berinvestasi di pasar modal, setiap sektor bisnis memiliki model yang berbeda - beda sehingga tentu penilaian yang dilakukan juga berbeda.
Sepanjang 2018-2021awal saya masih merasa bahwa memiliki aktual properti jaul lebih mudah untuk menganalisanya dibanding memiliki sahamnya. Lalu setelah saya mencoba menyewakan properti saya dan mencoba untuk menambah properti saya, properti itu sendiri memiliki "seni" tersendiri yang mungkin tidak ditemui di pasar saham. Sejauh ini poin penting dari investasi properti berdasarkan pengalaman saya yaitu :
Cerdas dalam berutang/leverage.
Memiliki visi akan sebuah lokasi properti yang mau dibeli untuk disewakan
Menguasai hukum - hukum yang berlaku untuk properti
Menyiapkan pembayaran - pembayaran tertentu untuk properti.
Leverage. Pastikan cash flow yang diterima secara bulanan 3x lebih besar dari kpr yang diambil. Keuntungan membeli properti di usia muda juga bisa memilih kpr yang panjang sampai 20 tahun. Namun ancaman yang dialami oleh usia muda biasanya pemasukan yang kurang stabil karena mungkin masih merintis karir atau bisnis sehingga mengakibatkan gagal bayar kpr. Anda berkesempatan untuk mengambil momentum dari leverage ini ketika berhasil mengeksekusi nomor 2.
Lokasi Properti Ketika memilih properti dalam hal ini yang masih tanah (beli gambar), bila membeli di lokasi yang "sudah" bagus, maka harga murah akan sulit untuk didapatkan walaupun memang pada saat baru launching harga yang diberi developer adalah harga awal. Ketika kita ingin mengandalkan leverage, carilah properti yang lokasinya bisa diprediksi "akan" bagus, sehingga ketika lokasinya "sudah" bagus, harga sewa maupun harga jual tentu akan naik. Bila harga sewa naik, kita bisa saja mendapatkan bahwa harga sewa per tahun yang kita terima lebih tinggi dari biaya kpr kita per tahun. Disitulah keberhasilan investor properti ketika mendapatkan cash flow positif dari propertinya itu sendiri dan capital gain dengan kenaikan harga jual propertinya.
Hukum Properti Dalam pengajuan kpr, sangat penting sekali kita mengenal istilah - istilah surat izin kita dalam berbisnis. Tentu untuk karyawan yang diperlukan slip gaji. Selain itu, hubungan dengan notaris dan ketentuan yang berlaku harus dipelajari juga karena ditakutkan dikemudian hari properti kita bermasalah secara kepemilikan dan itu sangat berbahaya. Untuk Hukum ini saya juga masih ketinggalan.
Pembayaran lainnya Siap untuk menghadapi situasi yang buruk seperti krisis ekonomi, harga properti akan turun. Di sisi lain untuk menjaga kualitas properti kita harus dikeluarkan biaya pemeliharaan bila tidak tersewa.
Bulan ini saya memutuskan untuk membeli BSD dan berencana untuk terus menambah kepemilikan saya di BSD. Hal ini diawali dengan alasan yang sangat sederhana dimana dalam Q3 atau Q4 tahun ini saya akan pindah ke BSD untuk tinggal disana. Tentu saya akan membayar biaya pemeliharaan kan? Saya berpikir bahwa asik juga kalau saya membayar biaya pemeliharaan ke perusahaan saya sendiri. Mungkin sekarang kepemilikannya masih sangat kecil namun kenapa tidak berharap bahwa suatu hari akan besar?
Lalu alasan kedua yang membuat saya berani membeli BSD karena pasar Indonesia dilanda krisis yang mana sebagian besar perusahaan terkoreksi.
Dari Gambar diatas (Source: Stockbit.com) dapat dilihat (Garis pink) berada di bawah (garis orange) yang mana garis pink adalah Price to Book Value (PBV) yang sekarang dan garis orange adalah PBV rata - rata. Data menunjukkan bahwa valuasi berdasarkan book value, BSD sudah cukup dibawah harga rata - rata.
Selain dari PBV, saya juga mempertimbangkan harga BSD dilihat dari earnings per share-nya (EPS) dimana saya melakukan kalkulasi perbandingan dengan obligasi negara yang memiliki batas bawah return di 7.8% per tahun. Kalkulasi tersebut saya lakukan dengan membagi EPS tahunan BSD dengan 7.8% yang formulasinya seperti berikut:
EPS-Tahunan = 111.16
Bunga obligasi = 7.8%
EPS/Bunga obligasi = 1.425Harga yang dapat saya terima setidaknya untuk sama dengan keuntungan pada saat membeli obligasi negara sebesar 1.425/lembar saham. Tentu di harga sekarang pun pada saat blog ini saya ketik harga bsd masih di harga 980/lembar saham.
Dari dua pendekatan valuasi ini lah yang membuat saya berani untuk membeli BSD.
Selain dari valuasi dan tempat tinggal, Indikator lainnya yang membuat saya memutuskan untuk membeli BSD adalah jumlah aset dan tanah untuk dikembangkan yang dari tahun ke tahun mengalami peningkatan. Tentu dalam liabilitas juga mengalami peningkatan tetapi dengan peningkatan Ekuitas yang juga stabil, tentu likuiditas akan terjaga.
Gambar di atas menunjukkan bahwa perkembangan aset BSD yang terus meningkat diikuti oleh gambar di bawah yang menunjukkan tanah yang siap kelola juga meningkat.
Dengan kemampuan peningkatan aset dan tanah ini, BSD memiliki economic moat atau yang biasa disebut benteng ekonomi yang baik dimana kebutuhan untuk tempat tinggal dan bekerja akan terus ada.
Indikator terakhir yang saya observasi bahwa BSD tidak memiliki kasus hukum yang berlangsung. Hal ini bisa saya katakan setelah mencoba untuk meng-google berita BSD seperti gambar di bawah.
Semua indikator finansial tanpa Good Corporate Governance (GCG) yang baik, hampir bisa dipastikan bahwa suatu hari nanti perusahaan tersebut akan bermasalah.
Begitulah cerita awal mula saya membeli BSD. Semoga blog ini menginspirasi dan menghibur pembaca semua. Bila blog ini menginspirasi, tolong dipertimbangkan untuk membagi blog ini ke teman dan keluarga. Mungkin mereka memerlukannya. Terima kasih. Cheers!
Commentaires